IMPUESTO A LA RENTA: CESIÓN DE INMUEBLES POR PERSONAS NATURALES

ARRENDAMIENTO

En el contrato de arrendamiento, una de las partes (arrendador) se obliga a transferir de manera temporal el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte (arrendatario), quien está obligado a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. Los ingresos por arrendamientos de bienes inmuebles son las rentas de primera categoría por excelencia. Mientras que, la Ley del IR en su art. 23, literal a), señala que se entiende por rentas de primera categoría: el producto obtenido en efectivo o en especie del arrendamiento o subarrendamiento de predios, incluidos sus accesorios, además del importe pactado por los servicios suministrados por el arrendador y el monto de los tributos que tome a su cargo el arrendatario y que de manera legal corresponde al arrendador.

Para acreditar el periodo en que el predio fue arrendado o subarrendado, el contribuyente tendrá que presentar copia del contrato respectivo, con firma legalizada ante notario público o cualquier otro medio que la Sunat crea conveniente. Bajo ninguna circunstancia se aceptará como prueba a los contratos celebrados o legalizaos en fecha simultánea o posterior a cualquier notificación o requerimiento de la Sunat.

Antes de las modificaciones del 2017, se tenía una deducción ciega o presunta, tanto para el caso de las rentas de cuarta categoría (20%) como para la suma de las rentas de cuarta y quinta categoría (7 UIT). El primer dispositivo legal que introdujo la deducción de gastos no presuntos en el IR de Personas Naturales fue el Decreto Legislativo N° 1258, el cual dispuso que los contribuyentes perceptores de rentas de cuarta y quinta categoría tengan una deducción adicional de 3 UIT por concepto de, entre otros: arrendamiento y/o subarrendamiento de inmuebles situados en el país que no estén destinados de manera exclusiva al desarrollo de actividades que generen rentas de tercera categoría; sólo será deducible como gasto el 30% de la renta convenida.

COMODATO

En cuanto al comodato, éste puede contratarse respecto de bienes muebles o inmuebles y consiste en la cesión de uso de esos bienes temporalmente, siempre que sea devuelta. Aquí no existen contraprestaciones recíprocas pues solo una de las partes obtiene una ventaja patrimonial al hacer uso gratuitamente del bien del comodante. Esta figura es muy difundida en la práctica comercial pues muchas empresas entregan bienes de forma gratuita a sus clientes o distribuidores para obtener un beneficio indirecto. Por ejemplo, están los contratos de comodato que contienen préstamos de estantes o congeladoras para la exhibición en los supermercados de productos de la empresa comodante y así obtener una mayor publicidad.

Desnaturalización de la gratuidad del contrato de comodato

No constituye contraprestación, ni desnaturaliza la gratuidad del comodato, el hecho de que el comodatario quede obligado al abono de los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y conservación de la cosa, ni el pago por él de los gastos extraordinarios que siempre son de cargo del comodante. El pago de los arbitrios municipales por parte del comodatario tampoco constituye una contraprestación para el propietario del inmueble por lo que no se estaría desnaturalizando la gratuidad del contrato.

USUFRUCTO

El usufructo es el derecho de usar y gozar temporalmente de la cosa ajena. En caso de que el propietario tenga la nuda propiedad, es decir, el nudo propietario tiene el dominio sobre la cosa, pero no el uso y disfrute por cuanto un tercero tiene el goce del bien, la titularidad del bien o derecho de dominio se mantiene en cabeza del dueño que se ha desprendido del goce del mismo. Ya que es el usufructuario el que usa y explota el bien, el costo de adquisición del derecho a usar y disfrutar, constituye un gasto para aquel. El nudo propietario, al conservar la propiedad del bien, seguirá registrando el bien en su contabilidad como un activo fijo.

Declaración y pago del IR de Primera Categoría

•         Pagos a cuenta por rentas de primera categoría de domiciliados. La determinación y pago a cuenta mensual tiene carácter de declaración jurada, el contribuyente abonará con carácter de pago a cuenta en forma mensual el monto que resulte de aplicar el 6.25% sobre la renta neta, usando el Formulario N° 1683, encontrándose el arrendatario a exigir al locador el recibo por arrendamiento. Los contribuyentes que obtengan renta ficta de primera categoría no están obligados a realizar pagos a cuenta mensuales por dichas rentas, debiéndolas declarar y pagar anualmente. La renta se considera devengada mes a mes y debe realizarse el pago a cuenta mensual aun cuando el locador no hubiera percibido la renta, y dentro del plazo previsto según cronograma de acuerdo al último dígito del RUC del contribuyente. En caso de cobros adelantados, el contribuyente podrá realizar el pago a cuenta en el mes en que perciba el pago.

•       Pagos por rentas de primera categoría de no domiciliados. Si el propietario es una persona natural no domiciliada, el pago se realiza vía retención con la tasa del 5% sobre la renta neta, el agente de retención declara y paga dicha retención en el PDT N° 617 Otras Retenciones, naciendo la obligación una vez contabilizado el gasto, siendo que el abono al fisco tiene carácter de pago definitivo.

•       Procedimiento para realizar el pago a cuenta. Se realiza mediante el Sistema Pago Fácil. El contribuyente podrá llenar el formato guía para pagar arrendamiento y debe informar los siguientes datos: número de RUC, periodo tributario, tipo y número de documento de identidad del inquilino, monto del alquiler. Tras la declaración y el pago, el contribuyente recibirá el Formulario N° 1683 – IR de Primera Categoría con los datos informados. El contribuyente entregará el original del formulario al arrendatario o subarrendatario y cuando deba acreditar la realización de la declaración y pago cuenta será suficiente la copa fotostática del formulario.

Casos en los que se genera renta ficta por la cesión en uso de bienes.

La cesión gratuita de predios (terrenos o edificaciones) o a precio no determinado se encuentra gravada con una renta ficta que equivale al 6% del valor del predio declarado en el autovalúo correspondiente al Impuesto Predial. Tal importe será considerado como renta bruta del año.

Se presume sin admitir prueba en contrario que la cesión de bienes muebles e inmuebles distintos a predios, a título gratuito, a precio no determinado o a un precio inferior al de las costumbres de la plaza, a contribuyentes de tercera categoría o a las entidades comprendidas en el último párrafo del art. 14 de la LIR, genera una renta bruta anual no menor al 8% del costo de adquisición, producción, construcción o del valor de ingreso del cedente.

Fuente: Revista Contadores & Empresas N° 339, Gaceta Jurídica (diciembre 2018).